今回は持ち家の探し方〜契約の流れについてです！
前回の記事では、賃貸住宅の契約の流れについて紹介しました。今回の記事では、持ち家についても紹介したいと思います。賃貸契約の流れと似ていますが、持ち家の場合は物件の探し方に多少制約が出てくるので気を付けましょう。また、数千万円単位の契約になるので、賃貸より慎重に進めましょう。
まずは住宅検索サイトで相場を知りましょう
賃貸の場合と同じく、不動産屋に行く前にSUUMOやホームズといった住宅検索サイトでどのような物件がいくらで出されているか調べてみましょう。持ち家の場合は、値下げすることを前提にしているのか、割高な価格で掲載されている物件が多い印象です。そういった割高物件は徐々に値下げされていくので、まずは3日に1回ほど掲載物件をチェックするのを1~2か月繰り返して、相場感を身につけてください。
マンションの場合
マンションは間取りや内装が似たような物件がたくさんあるので、気になっている物件と似た物件の過去の取引価格を調べてみると相場が分かってくると思います。また、中古マンションの場合は、同じマンションの違う部屋の過去の取引価格が参考になりますね。
戸建ての場合
戸建ての場合は、物件価格の相場だけでなく、物件価格に占める土地価格の割合にも注目してください。
(土地付きの)戸建ての物件価格には、土地の値段と建物の値段が含まれています。建物は年数が経つにつれて価値が下がるのに対して、土地の値段は周辺環境に大きな変化がなければ年数が経っても大きく値段が変わることはありません。物件価格に占める土地価格の割合が大きい方が、資産価値が目減りしにくいのでよりお得な物件と言えます。
土地価格を見積もるには地価公示が参考になります。地価公示では、全国の土地を抜粋して、1㎡あたりの土地価格が公表されています。下図に世田谷区の桜新町駅付近の地価公示を引用しました。1㎡あたり80万円ほどになっていますね。仮にこの地点付近に80㎡の土地の戸建て住宅があれば、土地価格はおよそ約6400万円と算出できます。
出典：土地代データ
戸建て住宅を探すときは、気になる物件の「物件価格に占める土地価格の割合」も他の物件と比べてみましょう。
書籍やウェブで住宅購入のポイントを情報収集しましょう
住宅探しと並行して、住宅購入の詳細説明や注意点を情報収集しましょう。当ブログでは住宅購入のポイントを経験者の1人として紹介していますが、専門家の意見も参考にすべきです。住宅は何千万円の買い物になるので、面倒くさがらず必ず書籍などで勉強しましょう。
書籍で情報収集する場合は、1人の意見だと偏ってしまう可能性があるので、3冊程度は読んでおきたいところです。3000円程度の出費で数百万円単位の損失を抑えられるかもしれないので、手間を惜しまないようにしましょう。
物件探しのポイント
持ち家の場合は、将来の売却も考慮して資産価値が落ちにくい物件を探しましょう。自分の家を売るつもりがなくても、将来何らかの事情で売却する必要に迫られる可能性はあります。
以下のようなポイントに注意すると将来高値で売却しやすくなると思います。
- 人口が増えているエリア
- 立地が良いエリア
- 間取りが良い
- 日当たりや・見晴らしが良い
人口が増えているエリア
そもそも需要(人口)がないと売却するのが難しく、仮に売れても買った価格より大きく下落した価格でないと売れません。日本は下図のように人口が減少し続ける予測があるので、住宅価格は下落する可能性がありそうです。
出典：国立社会保障・人口問題研究所
このデータでは東北や四国では2050年の人口は2020年と比べて30%ほど減っている一方、南関東では5%程度しか減っていません。南関東のような人口が減りにくいエリアでは、人口減少が原因で大きく物件価格が下落することはなさそうですね。
ただし、東北の中の仙台市のように、地域でみたら人口減少率は大きくても、局所的には人口が保たれる地区もあります。気になっている地域の市役所などのホームページから人口推計データを参照するようにしましょう。
立地が良いエリア
立地が良いといっても色々あるため、以下に様々な立地が良いの例を挙げてみました。
- 主要駅または主要駅にアクセスが良い駅
- 主要駅から離れているが始発があるターミナル駅
- 駅周辺の開発が進んでいる駅
- 子育て支援に力を入れている市区町村
- 静かな住宅街
駅周辺が栄えている主要駅や主要駅にアクセスのよい駅は需要が高いため立地が良いといえます。主要駅から離れていても、始発で毎日座って通勤できるなら気にしない人もいるので需要はありそうです。また、最近では子育て支援に力を入れている市区町村もあり、そのような地域には子育て世帯が移住し、人口も増えています。人口が増えると住居の需要が上がっていくため、資産価値が極端に下がることはないでしょう。
このように物件探しでは、今後も一定の需要があるエリアを狙うと住宅の資産価値が大きく下がることは避けやすくなります。設備や間取りと違って、不動産という字のごとく立地だけは後から変えることはできません。エリアには特に気を配りましょう。
ただし、立地が良い物件は当然物件価格も高くなります。いくら気に入った物件でも月々の支払い額が予算を上回ることはないように気をつけましょう。予算の決め方は以前の記事で紹介しているので参考にしてください。
不動産屋も活用しよう
賃貸の場合と同様に、希望の物件がなかなか見つからない場合は不動産屋にも相談しましょう。相談の場合は、事前に予算・希望のエリア・間取り・生活のイメージを伝えるとより的確な情報がもらえるでしょう。
不動産屋によっては、より手数料が取れる物件を紹介してくるケースもあるので、時にははっきりと断りましょう。数千万円の買い物です。納得しないで契約に進むのは絶対に辞めましょう。
住宅ローン事前審査
住宅購入を本気で考えているなら、事前に住宅ローンの事前審査をやっておくのをおすすめします。不動産提携のローンより金利が安くなる可能性があるので、住宅ローン比較サイトからいくつか選んで申し込みましょう。
また、審査結果は半年間ほど有効な銀行もあるので事前にやっておくと、急に素敵な物件に出会ってもすぐに申し込みすることが可能になります。
内見
賃貸と同様に、希望の物件が見つかったら物件に問い合わせて内見をしましょう。内見では以下のことに注意して確認しましょう。
- 駅から物件まで実際に歩いてみる(物件情報の徒歩分数と異なるかも)
- 騒音の確認(大きな道路沿いだとうるさいかも)
- 日当たりの確認
- 共用部が荒れてないか確認(住民の民度を確認)
- シャワー水圧の確認(水圧弱いと結構ストレスです)
- 使用している家具を置けるか確認(家具買い替えるハメになるかも)
- 物件周辺にスーパーなどあるか確認
- 前住人の退去理由(隣人トラブルの末退去の場合は要注意)
中古住宅の場合は、自己負担で修理しないといけないので、壊れているところがないかを注意して内見しましょう。契約前だと交渉次第で売り主負担で直してくれることもあります。
ちなみにJody家の場合は、シャワーの水圧が弱く、内見時にチェックしとけばよかった～と後悔しました。。。
購入申し込み＆価格交渉
内見をして住みたいと思った場合は、購入申し込みをしましょう。内見時にはテンションが上がっているので、(その間に他の人が申し込みしちゃう可能性もありますが)1晩置いて申し込みを出すのが無難かもしれません。
申し込みの際には、値引きを前提に価格を決めている可能性もあるので価格交渉してみてください。価格交渉の際は、値引きして欲しい理由を添えて、○○円値引きしてほしいと具体的な金額を提示するようにしましょう。
みなさんが売り主だとして「特に事情はないですが、とりあえず値引きしてください」と言われてもあまり値引きしたくないですよね。その家に住みたい理由や値引きして欲しい事情を話してくれる方が値引きしてあげたくなりますよね。また、営業マンを味方につけるために、本当にここに住みたいという気持ちを伝えましょう。
特に理由が思いつかない場合は、「この物件をとても気に入って、どうしてもここに住みたいんだけど予算的にちょっと厳しく、〇〇円値下げして欲しい」と理由をつけましょう。値下げしてもらえなかったとしても、親が出してくれましたと言えばいいので。
ちなみに、Jody家の場合は、「この家で子育てがしたいこと」・「出産と住宅購入の時期が重なり、支出が一時的に多くなるので値段を下げて欲しい」と交渉し、50万円くらい値引いていただきました。
重要事項説明書
物件価格に納得し、この物件に住みたいと思ったら申し込みし、重要事項説明を受け、契約に進みます。
賃貸の場合と同様に、重要事項説明書は事前に貰って目を通しておきましょう。後々、不利な契約だったとならないように、予め資料に目を通して不明点は質問することが大事です。特に、重要事項説明書の特約の部分は要確認です。
また、言った言わないの水掛け論を避けるために、重要事項説明書の説明中はボイスレコーダーで録音しておくとトラブルになりにくいかもしれませんね。ちょっとやりすぎかもしれませんが、お金がかかわる問題なので自衛しておくのが大事です。
ちなみに契約の際に手付金を払うのである程度貯金が必要です。手付金は数十万~数百万円と物件価格によって異なります。契約後に、何らかの事情で購入を見送りたいと思った場合は、手付金を売主に渡すことで契約解除ができます。
契約が終わると引越しの準備が必要です。賃貸の場合と同様に、引越しは複数業者に見積もりを依頼して、価格交渉しましょう。
まとめ
今回の記事では、持ち家の契約の流れについて紹介しました。家は数千万円の買い物です。必ず知識を身につけてから購入に臨みましょう。
持ち家は買って終わりではなく、購入時点で将来の売却も考慮しておくことが大事です。以下のポイントに注意すると、資産価値が落ちにくい物件が見つかるかもしれないので参考にしてください。
- 人口が増えているエリア
- 立地が良いエリア
- 間取りが良い
- 日当たりや・見晴らしが良い
また、賃貸の契約と同じく、一度契約を結んでしまったら後から文句は言えないので、契約書はしっかり目を通し、不明点は質問するなり調べるなり自分で納得してから契約しましょう。
それでは、今日はこの辺でさいなら～
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